投资要点
从国际经验来看,相对于对来说,实际有效汇率(REER)对房价走势有更好的解释力。我们系统考察了新加坡、俄罗斯、韩国、日本、泰国、中国等国家和地区的案例,海外经验显示,本币兑美元汇率对房价走势有一定相关性;而实际有效汇率指数(REER)有更好的解释力。
整体来看,升值对应房价上涨,贬值对应房价下跌。在多数案例的多数时段,升值对应房价上涨,贬值对应房价下跌。这一现象背后的逻辑也很容易理解:本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合,在资本项目存在弹性的背景下,预期和资金流向将助推这一过程。
但在不少案例中,贬值只带来房价增速下行,对房价升势并未带来撼动,汇率快速调整往往是这种结果。但在不少案例中(泰国、及2008-09的韩国),有效汇率贬值只带来房价增速下行(二阶影响),对房价本身的升势(一阶影响)并未有撼动。房价是人口、城市化、货币政策、汇率等因素综合作用的结果,并非单维度,确实是一种比较坚韧的价格,泡沫破裂式下跌案例较少(日本算是一个);而且多个经验案例亦显示,如果汇率是一次性快速调整,即使幅度较大,对房价影响也较小;带来房价下跌的往往是长期趋势性贬值。
人民币的实际有效汇率同比变化率对于中国房价增速亦有一定解释力。规律总是普适的,对中国也一样。从过去15年的数据看,人民币实际有效汇率的变化同样对中国房价走势和增速变化有一定解释力。
目前人民币实际有效汇率指数和同比都已开始下降,短期内汇率可能会得到政策支撑,但长期看进入贬值通道将会拉低房产收益率。从2015年8月的人民币汇率波动开始,人民币贬值预期有所回升,实际有效汇率月环比回落0.8个点,实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看,短期快速贬值的方案已经被抛弃,中短期内汇率将会得到一定支撑,方向不明,房价不会受到显著影响;但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与P同比滞后相关),这将会影响到房价走势。简单来说,如果实际有效汇率走低的大趋势确认,则房产作为一个投资品,价格增速会放缓,收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。
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