_退二进三_中工业用地评价体系研究_以苏州_省略_园CBD南_北工业区控制性_城乡/园林规划_工程科技_专业资料。“退二进三”中工业用地评价体系研究——以苏州工业园 CBD 南、北工业区控制性详细规划为例黄伟摘要：苏州工业园区是我国工业园区建设的成功案例，但随着十多年的建设和发展，园区出现了空间增量
“退二进三”中工业用地评价体系研究——以苏州工业园 CBD 南、北工业区控制性详细规划为例黄伟摘要：苏州工业园区是我国工业园区建设的成功案例，但随着十多年的建设和发展，园区出现了空间增量 不足、经济增长速度放缓等问题，部分工业区已面临转型升级、“退二进三”的要求。苏州工业园区作为全 国工业园区建设的样板和先行者，其面临的问题和解决策略对其他后发地区具有一定的借鉴意义。本文以 苏州工业园区 CBD 南、北工业区为例，在分析现状工业区现状存在问题的基础上，提出以综合效益评 价、企业发展趋势分析、工业用地分布适宜性分析、相关部门意见整合分析等为主体的工业用地综合评价 体系，同时运用 GIS 技术辅助分析，以此作为工业区的前提和重要支撑。 关键词：退二建三；苏州工业园区；工业用地评价1 引言苏州工业园区于 1994 年成立， 经过十多年的开发 建设，取得了令人瞩目的成就，地区生产总值已超千亿 元， 并以占苏州市 3.4%土地， 创造了全市 15%左右的经 济总量，成为了苏州市经济社会发展的重要增长极。 苏州工业园区现下辖中新合作区、 娄葑镇、 唯亭镇、 胜浦镇，总面积 288 平方公里。中新合作区面积约为 80 平方公里， 共分三区， 是苏州工业园区的核心组成部分。 其中，中新合作区一区（以下简称园区首期）是园区最 先规划建设区域，目前，除 CBD 区域外，其余区域已 基本建设完成。本次“退二进三”的规划范围是园区首期 图 1 规划范围图4270 的工业用地，位于园区 CBD 核心区的南北两侧，总面积 278.02 公顷，是园区建设最早，发 展水平最高的工业区。 苏州工业园区作为全国工业区建设的范例，已迎来了由生产型工业园区向生态型综合 新城转型发展的转型契机，如何抓住这一重大机遇使发展水平更进一步，如何更为科学、合 理的引导工业区的转型升级，成为亟待研究的问题。其中，位于 CBD 两侧的园区首期工业 区更是最为重要的先导区。2 苏州工业园区首期发展背景2.1 现状特征与问题 2.1.1 现状特征（1）发展水平高 园区首期内工业企业发展水平在国内甚至国际都处于领先水平，有部分企业在全国同 类产业中占有重要地位。同时，园区首期在园区 5.3%的土地上创造了近四分之一（23.4%） 的经济总量，而其工业能耗仅为整个园区的 1.4%，其发展水平远高于园区的其他区域。至 2008 年，一区地均工业总产值超过 240 亿元/平方公里，已接近新加坡当年的平均水平。 （2）主导产业类型突出 电子信息制造业和机械制造业是苏州工业园区的两大主导产业，园区首期两大主导产 业的企业数占到企业总数的 68%，主导产业集聚度达 81%。2.1.2 存在问题（1）空间增量不足 园区首期是园区的最早规划建设的区域，建设基本按照原总体规划实施，原规划中确 定的工业用地现已基本全部建成，依靠增加用地供给以提升一区的工业发展已难以为继。 （2）增长速度放缓 从增长速度的变化情况看，园区首期工业用地的三项主要经济指标：工业总产值、主 营业务收入、出口销售收入在保持高位增长的同时出现了一定的增速下滑趋势。 （3）企业自发转型出现 当前，园区首期内已经有部分中小企业已开始自发转型升级，但由于缺乏规划引导和 政策， 这种改变功能的情况很多是未经批准擅自进行的， 由此一方面造成了土地收益的 流失，另一方面工业、商业、居住和办公混合带来了一系列的城市问题。4271 2.2 动力 2.2.1 经济发展规律苏州工业园区设区以来三产结构不断调整，由 1994 年的 25.9：53.5：20.6 调整为 2009 年的 0.2：67.3：32.5，具备了较高的工业化水平。按常住人口计算，苏州工业园区 2009 年 人均 P 达到 2.26 万美元，已达到发达国家水平。相关资料显示，发达国家三次产业结构 大约为 3∶36∶61，人均 P 早已跨越“发达线”的苏州工业园区无疑要以这个“黄金比例” 为目标，不断调优产业结构，由“工业型经济”向“服务型经济”转型，强化服务业的发展势在 必行。园区首期是距 CBD 最近、建设最早的工业区，是未来三产发展的重要延伸区域。2.2.2 发展能级的提升在步入新世纪之后，苏州工业园区定位已发生了潜移默化的变化。2008 年，《苏州工 业园区（苏州东部新城）分区规划（2008～2020）》明确提出将苏州工业园区打造为苏州市 城市的东部新城，园区已逐渐从单一的工业区向综合性的新城区转变，同时，将园区 CBD 提升为苏州市的中央商务区（CBD）。园区首期作为泛 CBD 区域，其土地开发价值得到了 普遍提升，在市场机制作用下，空间资源自发的由低支付能力产业向高支付能力产业倾斜， 体现在工业方面就是向服务业的置换发展。2.2.3 轨道交通建设的带动根据苏州市轨道交通规划，园区首期内将有 5 条城市轨道线 个轨道 站点分布于现状工业区内。轨道交通的建设将极大提升站点周边土地价值，将对公共设施、 居住、金融、商务办公等功能产生极大吸引力，这为工业区“退二进三”带来了前所未有的契 机。3 工业用地评价体系方法思3.1 工业用地评价体系的重要作用“退二进三”规划应首先对工业用地进行综合评价，并在评价结果基础上，结合周边区域 交通、市政、公益等设施建设与发展需求，合理确定工业用地的方向和时序，对每块工 业用地制定不同时期的规划控制措施，包含用地性质、主要指标及景观风貌要求，从而达到 全过程控制要求，提高规划的可实施、可操作性，便于规划的管理与实施（图 2） 。从 规划思中可以看出，工业用地评价是工业用地“退二进三”的前提和核心部分，没有对工业 用地的全面认识，就很难进行科学的工业区。4272 图 2 “退二进三”技术线 工业用地评价体系建构 3.2.1 全面分析经济、、土地集约利用等方面数据工业总产值、工业增加值、利税等企业主要经济数据虽能反映企业在某年中运行情况， 但难以反映企业对的影响以及对土地资源的利用效益。3.2.2 综合分析企业近几年发展趋势工业用地评价应避免仅用企业某一年的主要经济数据作为企业评判标准。 某一年分的数 据难以全面的反映企业的发展情况和所处的发展阶段， 如由于受到经济危机的冲击， 部分出 口导向型企业受到了较大影响， 致使其近两年主要数据有所下降， 但这不能说明这样的企业 不好，有可能在外部趋好后，重新向好发展。3.2.3 充分考虑非客观数据影响因素即使通过全面的客观数据分析也不一定能很好反映企业真正发展水平， 如， 某些企业享 有税收优惠政策，其税收数据不能反映其实际发展，此外，某些企业虽然数据上不佳，但可 能企业未来发展前景较好， 或者在工业区产业链中处于重要地位， 这些情况都是客观数据不 能完全反映的。 除了上述企业发展情况分析外， 还有未来城市发展需求方面的因素也应进行 考虑，如未来企业所处区域发展定位的变化，重大基础设施（地铁、轻轨）建设等都应作为 企业评价的重要环节。3.3.4 构建工业用地综合评价体系因此， 完善的工业用地评价体系应以近几年关于企业经济、 等方面的客观数据分析 为主体，并综合考虑工业用地所处区位发展以及招商、经发及环保等相关部门的意见，从而 形成较为完善的评价体系（图 1） 。4273 图 3 工业用地综合评价体系4 工业用地综合评价4.1 综合效益评价从经济效益、社会效益、效益三方面出发，对规划范围内工业用地的建设与发展现 状进行综合、客观的评价，找出现状工业用地存在问题，为“退二进三”的用地整治方式及其 时序提供支撑。其中，分级标准依据《工业项目建设用地控制指标（试 行）、国际先进、 》 上海、 园区平均 （在园区中所处地位分析） 等数据作为参考， 对各类评价指标进行分级评价。图 4 工业用地效益评价4.1.1 土地投入产出效益土地投入产出效益分析主要是从单位面积投入、产值、利润和税收等方面对工业 用地进行综合分析，从而反映不同企业在经济效益方面的差异（表 1） 。其中，应换算 为单位面积的数值进行比较分析，这样才能真正反映企业对土地利用的效益。 本规划选取了地均资产总计、地均工业产值、地均利润总额、地均应交和地均出 口销售收入五个因子进行分级评价（表 2） ，并运用 GIS 软件进行叠加分析，最终形成工业4274 用地投入产出综合分析结果（图 1、表 3） 。 表 1 土地投入产出效益分析图表分析因子 地均资产总计 地均工业产值 地均利润总额 地均应交 地均出口销售收入 代表工业用地特征 反映企业投入强度 反映企业总体生产产品价值总量 反映企业自身经营状况 反映企业对国家和地方的贡献情况 反映企业出口创汇能力表 2 土地投入产出效益分析图表单 因 子 地均资产总计 分 析 图 像 地均工业产值 地均利润地均地均总税收4275 图 5 土地投入产出效益综合评价分级图4.1.2 影响影响分析主要是选取了单位工业增加值能耗、工业增加值用水量、工业增加值废 水产生量三个因子进行分级评价， 并将主要的废气排放企业作为重要修正因子， 以反映工业 用地资源利用效率以及对的污染程度。其中，废气排放分析主要从企业的氮氧化物、二 氧化硫和粉尘排放数据中，找出排放量最大的企业，通过排放综合数据分析，得出对园区一 期大气质量影响最大的企业，作为企业评价中的重要考虑因素。 在三个因子分级评价基础上（表 2） ，进行叠加分析，并将有较大废气排放的几家企业 直接划为效益差一级，最终形成工业用地效益综合分析结果（图 1、表 3） 。通过分 析可以看出， 园区少量企业拉高了整个一期的能耗水平和污染影响， 应考虑作为近期改 造重点对象。 表 3 效益分析图表单 因 子 分 析 图 像 单位工业增加值能耗 单位工业增加值用水量 单位工业增加值废水量4276 图 6 效益综合评价分级图4.1.3 土地利用强度土地利用强度分析主要是选取了开发强度和建筑密度两个指标进行评价， ，以反映工 业用地对土地资源的集约利用程度。 其中应注意的是， 由于各种行业门类工业用地内建筑和分级评价中参考 《工 设备布局要求不同， 因此， 对其容积率和建筑密度的要求也不尽相同。业项目建设用地控制指标》《上海工业产业用地指南》和《江苏省建设用地指标》等相关技 、 术文件，对工业用地容积率和建筑密度进行分行业门类分别评价。 在两个因子分级评价基础上（表 2） ，进行叠加分析，形成工业用地土地利用强度分析 结果（图 1、表 3） 。从分析结果可以看出，工业用地总体开发强度较低，用地集约性不高， 部分企业用地内部存在大量闲置空地。从分布上看，临近 CBD 区域的工业用地土地利用强 度较高，外围则相对较低。 表 4 土地利用强度分析图表单因子分析图像开发强度建筑密度4277 图 7 土地利用强度分析图4.2 企业发展趋势分析 4.2.1 企业经营效益趋势分析通过分析工业企业 2005-2009 年的净利润,净资产和净资产收益率三个数值变化趋势， 综合判断企业的经营效益和获利能力， 其中， 以净资产收益率为主要评判指标。 在此基础上， 将企业分成 4 类： 盈利增长较快企业、 盈利增长缓慢企业、 盈利呈下降趋势企业、 负债企业。 表 5 企业经营效益分析数据表名称 净利润 定义 在利润总额中按交纳了所得税后公司 的利润留成 净资产 净资产收益率 企业的资产总额减去负债以后的净额 利润额与净资产的比值 反映企业特征 衡量一个企业经营效益的主要指标,反应 企业盈利能力 反映出企业资产规模和质量 指标越高， 说明投资带来的收益越高,反映 企业综合能力的重要指标4278 图 8 企业经营效益评价图4.2.2 产业发展趋势分析从苏州园区、江苏省、长三角以及全国四个层面最新出台的政策文件，分析未来的产业 发展趋势为。苏州园区应该对接国家产业发展方向，结合自身发展阶段特征，积极发展新兴 产业和现代服务业，促进以消费拉动经济增长，并优化提升制造业，向价值链高端攀升。 园区首期内电子信息制造业和机械制造业两大产业占主导地位， 优化产业结构， 淘 汰落后产能，鼓励企业自主创新，并积极向高端发展，延伸产业链；对于食品业和纺织业具 有相当污染的两大传统产业， 近期或搬迁； 生物医药产业和环保产业为战略新兴产 业的发展方向，积极扶持，形成规模效益，而针对本区内零星发展的新兴产业，由于受 用地等的，终难成规模，向专业园区集中布局。4.3 工业用地分布适宜性分析 4.3.1 国内外城市 CBD 周边区域用地构成特征分析由于评价工业用地均位于园区 CBD（也是苏州市 CBD） ，因此，规划对国内外多个城 市 CBD 周边用地布局进行了分析。可以看出，围绕 CBD 主要分布居住、文化和大型公园 绿地，工业用地距 CBD 距离均大于 1000 米，且都是依托便捷航运等交通资源的临港产业。4279 表 6 国内外城市 CBD 及周边区域用地分析图上海深圳表 7 国内外城市 CBD 及周边区域主要用地构成表 用地代码 R C M/W G 用地名称 居住用地 公共设地 工业/仓储物流 绿地 表 8 园区首期主要用地构成表 用地代码 R C M G 用地名称 居住用地 公共设地 工业用地 绿地 比例（%） 28.02 13.28 24.08 12.60 比例（%） 40—60 10—20 0—15 10—20从分析可以看出，园区 CBD 周边居住用地比例偏低，而工业用地比例过高。这与园区 建设之初确定的工业园区的定位，以及职居平衡、分期建设的规划有关，因此，在 CBD 周边分布了大量工业用地， 但随着园区定位的改变和转型升级的要求， 这一用地布局模式已 不适应当前发展形势，需要进行转变。4.3.2 工业用地分布适宜性评价主要从交通区位、 地理区位和经济区位等方面， 对现状工业用地布局的适宜性进行评价， 对现状工业用地分布的合进行综合判断，为工业用地的调整提供依据。4280 表 9 工业用地分布适宜性评价因子表 准则层 指标层 距 CBD 核心区距离 地理区位 距金鸡湖距离 距居住区距离 交通区位 经济区位 距城市轨道站点距离 所处地价分区 表 10 工业用地适宜性分析图表 CBD 核心商务办公区 园区核心景观资源 备注单 因 子 分 析 图 像 距 CBD 核心区距离 距金鸡湖距离 距居住区距离距轨道站点距离基准地价分区4281 图 9 工业用地分布适宜性综合分析4.4 相关部门意见整合招商、经发和环保等相关部门是与企业直接接触的部门，长期企业发展情况，收集 了大量的企业发展第一手材料。其中，主要是向相关部门了解企业发展情况、发展设想以及 未来前景， 并据此对之前客观评价结果进行完善和修正， 已到达更准确反映企业发展真实情 况。 ，使工业用地评价更为全面、线 招商相关部门意见汇总图4.5 综合评价结果以工业用地综合效益评价作为主导评价因素， 并综合企业发展趋势分析、 工业用地分布 适宜性分析和招商与经发等部门意见对其进行修正,得出工业用地综合评价结果。 综合评价将工业用地分为Ⅰ、 Ⅱ、 Ⅲ、 Ⅳ、 Ⅴ共五类，表达其评价优劣程度，其中， Ⅰ类最好， Ⅴ类最差。4282 图 11 工业用地综合评价图4.6 指导规划分期实施在工业用地综合评价基础上，综合考虑园区首期交通系统优化、公共与市政设施布局、 轨道站点周边整体开发以及空间景观塑造等要素，提出工业用地在近、中、远期的分期 措施。同时，对每块工业用地在个分期实施阶段的方式、用地性质、开发强度做出详细 。图 12 工业用地时序图5 结语当前我国城镇工业用地普遍存在着土地利用效益低， 影响大等问题， 同时部分发达 地区由于工业用地的快速扩张已经出现了建设用地的瓶颈， 城镇发展必须由外延资源消耗型 转向内涵集约型，工业用地的升级与调整已不可避免。因此，如何有效的对现有工业用地进 行综合、全面的分析与评价，从而为工业区“退二建三”提供依据，指导工业用地的转性与升4283 级，已成为迫切需要解决的问题。而工业用地评价是其中的核心环节，应建构以综合效益评 价、企业发展趋势分析、工业用地分布适宜性分析、相关部门意见整合分析等为主体的工业 用地综合评价体系，同时，也应积极运用 GIS 技术，使工业用地评价更为科学，这样才能 更为有效的指导工业区的“退二进三”。（项目组其他主要：程炜、萧明、刘伟奇、蒋维科等）参考文献[1] 黄伟. 工业用地评价及整治规划研究——以苏州工业园区唯亭镇为例[J] ， 2009 年中国城市规划年会论 文集，2009 [2] 苏州工业园区（苏州东部新城）分区规划（2008-2020） ，2008 [3] 龙花楼，蔡运龙，万军. 开发区土地利用的可持续性评价[J]. 地理学报，2000， （6） ：719-728. [4] 甄江红，成舜，郭永昌. 包头市工业用地土地集约利用潜力评价初步研究[J]. 经济地理，2004， （2） ： 250-253. [5] ，刘琼，曲福田. 工业土地利用与行业结构调整研究[J]. 中国人口资源与，2005， ：80-84. （2）作者简介黄 伟（1981—） ，男，城市规划硕士，江苏省城市规划设计研究院，注册城市规划师。4284
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